GÍA ĐỀN BÙ ĐẤT THỔ CƯ KHI NHÀ NƯỚC BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT

  • Căn cứ để tính tiền bồi thường về đất bằng tiền là giá đất tại Bảng giá đấthệ số điều chỉnh do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng và được UBND cấp tỉnh quyết định.
  • Bồi thường nhà ở, công trình bị thiệt hại bằng Tổng giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng cùng với khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng.
  • Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại bằng giá trị xây mới theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của Bộ xây dựng nhân với thời gian đã qua sử dụng của nhà, công trình chia cho thời gian khấu hao.

Kinh tế ngày càng phát triển khiến cho nhu cầu về đất sản xuất, kinh doanh hoặc sử dụng đất thực hiện dự án cũng tăng theo. Điều này kéo theo nhiều vấn đề rắc rối liên quan đến việc thu hồi đất đang được sử dụng. Nhiều khúc mắc liên quan đến giá đền bù đất thổ cư khi Nhà nước bồi thường về đất đang nhận được sự quan tâm của nhiều người sử dụng đất.


     Căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin tư vấn đề Giá đền bù đất thổ cư khi Nhà nước bồi thường về đất như sau:


Cơ sở pháp lý:


Điều kiện để được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất thổ cư

     Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất đều sẽ được nhận bồi thường về đất. Người sử dụng đất được bồi thường về đất khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai như sau:

     + Điều kiện chung: Có CGN QSDĐ; hoặc GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở; hoặc đủ điều kiện cấp GCN theo quy định của Luật đất đai nhưng chưa được cấp.

     + Điều kiện riêng:

  • Nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở thì hình thức sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm;
  • Nếu người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: Không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê;
  • Người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất: Hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
  • Tổ chức: hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không thuộc trường hợp được miễn hoặc có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
  • Người sử dụng đất là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao tại Việt Nam: Hình thức sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
  • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê;

     + Không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 82 Luật đất đai như sau:

  • Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông, lâm nghiệp, trồng muối hoặc nuôi trồng thủy sản trong hạn mức giao đất nông nghiệp.
  • Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất. (Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng thì vẫn được bồi thường)
  • Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
  • Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
  • Đất được Nhà nước giao để quản lý;
  • Đất thu hồi trong các trường hợp: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai,  cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
  • Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ( Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp từ trước ngày 1/7/2004 không đủ điều kiện cấp GCN thì được bồi thường theo diện tích đang sử dụng thực tế và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp)
Giá đền bù đất thổ cư

Trình tự, thủ tục đền bù khi nhà nước thu hồi đất thổ cư

     Thủ tục đất thổ cư và bồi thường về đất luôn đi liền với nhau, bởi thu hồi đất ở luôn là tiền đề của hoạt động bồi thường. Trình tự thủ tục thu hồi và bồi thường về đất thổ cư được thực hiện theo các bước quy định tại Điều 69 Luật đất đai :

     Bước 1: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

  • UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất.

     Theo quy định thì UBND cấp nào có thẩm quyền giao đất thì UBND cấp đó có thẩm quyền thu hồi đất của người sử dụng đất. Cụ thể, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

     Trường hợp trong cùng một khu vực thu hồi đất có các đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của hai cấp UBND thì UBND tỉnh có quyền thu hồi đất hoặc có thể ủy quyền lại cho UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi đất.

  • UBND cấp xã, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với người sử dụng đất triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm để lên phương án bồi thường về đất, hỗ trợ, tái định cư

     Bước 2: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

  • Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi để lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
  • Cơ quan có thẩm quyền thẩm định bồi thường về đất, hỗ trợ, tái định cư
Trình tự, thủ tục đền bù khi nhà nước thu hồ đất thổ cư

     Bước 3: Ra quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

  • Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền rra quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
  • Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
  • Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.

Giá đền bù đất thổ cư khi Nhà nước thu hồi, bồi thường về đất

Nguyên tắc đền bù đất thổ cư khi Nhà nước thu hồi đất

     Khi Nhà nước thu hồi đất thổ cư thì tiền bồi thường về đất là khoản tiền lớn nhất mà người sử dụng đất được nhận. Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Điều 4 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT thì việc bồi thường đất thổ cư được thực hiện như sau:

      Thứ nhất, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được bồi thường về đất

  • Diện tích đất còn lại của thửa đất bị thu hồi đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương thì tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất của phần đất đó sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy đinh. Nếu không đủ diện tích để tách thửa thì Nhà nước tiến hành thu hồi, hoặc người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
  • Đối với Hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi toàn bộ đất ở hoặc thu hồi một phần mà diện tích còn lại không đủ diện tích để ở; người sử dụng đất không còn đất ở trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn thì được Nhà nước bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư;
  • Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất ở nhưng diện tích còn lại không đủ để làm đất ở; mà trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn vẫn còn đất để ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Nếu địa phương còn quỹ đất ở thị được bồi thường bằng đất ở.
  • Trường hợp người sử dụng đất không có nhu cầu được bồi thường nhà ở, tái định cư thì được bồi thường bằng tiền.
  • Trường hợp hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống trên mảnh đất bị thu hồi, hoặc đất ở thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ gia đình thì khi bồi thường, UBND tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

     Thứ hai, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở khi bị thu hồi đất thì: 

  • Nếu chỉ thu hồi một phần đất dụ án và phần còn lại vẫn đủ điều kiện để thực hiện dự án thì Nhà nước bồi thường bằng tiền
  • Trường hợp thu hồi toàn bộ đất hoặc thu hồi một phần dự án nhưng phần còn lại không thể tiếp tục dự án thì Nhà nước bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng đất ở khác.
  • Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh thì được bồi thường bằng tiền.

Xác định giá đất cụ thể đền bù đất thổ cư

     Theo Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai thì trường hợp bồi thường bằng tiền thì giá đền bù đất thổ cư là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Đồng thời, Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể trường hợp Nhà nước thu hồi đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. Trường hợp này, giá đất không được áp dụng luôn giá đất cụ thể mà hàng năm UBND cấp tỉnh quy định, mà tùy theo từng dự án cần thu hồi đất mà đưa ra hệ số điều chỉnh phù hợp. Việc xác định hệ số phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định hệ số bồi thường về đất ở.

     Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, căn cứ để tính tiền bồi thường về đất bằng tiền là giá đất tại Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng và được UBND cấp tỉnh quyết định.

Giá đền bù thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất thổ cư

     Quy định về việc bồi thường nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

  • Bồi thường nhà ở, công trình bị thiệt hại = Tổng giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng. Khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng.

     Công thức tính tiền bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng theo Khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ- CP như sau:

 

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại

 

 

=

Giá trị xây mới theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của Bộ xây dựng

————————————————–

Thời gian khấu hao

 

 

X

 

Thời gian đã qua sử dụng của nhà, công trình

 

  • Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng bị phá dỡ một phần mà phần còn lại vẫn tiếp tục sử dụng được thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về phần bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.
  • Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Thời hạn chi trả tiền bồi thường về đất

     Thời hạn chi trả tiền bồi thường được quy định là 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành. Trường hợp chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

     Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.


     Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề Giá đền bù đất thổ cư khi Nhà nước bồi thường về đất mà bạn quan tâm. Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.


 

Bài viết liên quan bạn nên xem