QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ NĂM 2020

  • Hợp đồng đặt cọc mua nhà phải lập thành văn bảnkhông cần phải chứng thực hay công chứng
  • Nội dung của hợp đồng đặt cọc mua nhà bao gồm: thông tin của các bên; Tài sản đặt cọc; Thời hạn đặt cọc; Mục đích đặt cọc; Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc; phương thức giải quyết tranh chấp, cam đoan của các bên, thỏa thuận khác.

      Khi các giao dịch dân sự không ngừng tăng về số lượng, quy mô, không ngừng mở rộng về địa điểm, chủ thể tham gia thì cơ sở lòng tin vào sự tự giác thực hiện các nghĩa vụ của các chủ thể phát sinh từ giao dịch là chưa đủ. Xuất phát từ tình hình đó, pháp luật đã xây dựng tương đối cụ thể về hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Biện pháp đặt cọc là một trong các biện pháp quan trọng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch dân sự được Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận, đặc biệt là việc đặt cọc trong việc mua nhà. Bài viết sau đây của Luật Quang Huy sẽ trình bày cụ thể về hợp đồng đặt cọc mua nhà.


Căn cứ pháp lý


Hợp đồng đặt cọc là gì? Thế nào là hợp đồng đặt cọc mua nhà?

      Trước hết, ta cần hiểu, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

      Hợp đồng đặt cọc được hiểu là một giao dịch dân sự giữa các bên chủ thể, giao kết với nhau bằng hình thức văn bản hoặc bằng miệng, trong đó các bên có thỏa thuận với nhau về việc đặt cọc một khoản tiền hoặc vật có giá để nhằm thực hiện một công việc, một giao dịch dân sự nhất định.

      Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà là sự thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà

Chủ thể của hợp đồng đặt cọc mua nhà

      Chủ thể của hợp đồng đặt cọc mua nhà là các bên tham gia vào quan hệ đặt cọc mua nhà. Đặt cọc được hình thành theo sự thỏa thuận của các bên khi các bên hướng tới việc sẽ xác lập hợp đồng mua nhà hoặc khi các bên hướng tới việc đảm bảo các nghĩa vụ trong một hợp đồng đã được xác lập. Cụ thể:

  • Bên đặt cọc: là bên đã giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua nhà.
  • Bên nhận đặt cọc: là bên nhận tài sản do bên đặt cọc giao để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua nhà.

      Các bên muốn tham gia vào quan hệ đặt cọc phải đáp ứng đủ hai điều kiện: Bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với quan hệ đặt cọc và phải tự nguyện tham gia giao dịch đặt cọc.

      Về điều kiện năng lực pháp luật dân sự của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc: Theo quy định của pháp luật, năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Người thành niên (người từ đủ 18 tuổi) có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trừ những người bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Chủ thể của hợp đồng đặt cọc mua nhà

      Về điều kiện tự nguyện tham gia giao dịch của các chủ thể: Bản chất của giao dịch dân sự phát sinh từ sự tự nguyện của các chủ thể. Tự nguyện là tự do định đoạt ý chí, không bị ép buộc, dọa nạt, lừa dối và không bị người khác áp đặt ý chí. Chủ thể giao kết hợp đồng tự mình lựa chọn chủ thể tham gia, lựa chọn đối tượng của hợp đồng, lựa chọn giá cả, thời hạn, địa điểm và các sự lựa chọn khác trong việc xác lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.


Đối tượng của hợp đồng đặt cọc mua nhà

    Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Để trở thành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các đối tượng là tài sản phải thỏa mãn các điều kiện nhất định:

      Trường hợp tài sản đặt cọc là tiền:

      Hiểu theo nghĩa rộng, tiền là vật ngang giá chung trong giao dịch dân sự, bao gồm cả nội tệ, ngoại tệ. Tuy nhiên, về nguyên tắc, tiền là đối tượng của hợp đồng đặt cọc phải là nội tệ, tức đơn vị tiền tệ là Việt Nam đồng. Tiền đặt cọc cần đáp ứng tất cả những nội dung này.

      Trường hợp tài sản đặt cọc là vật:

      Vật là tài sản dùng để đặt cọc phải là vật có giá trị và được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự. Pháp luật mới chỉ liệt kê một vài vật cụ thể có thể là đối tượng của hợp đồng đặt cọc chứ không mang tính mô tả cụ thể vật dùng để làm đối tượng của hợp đồng đặt cọc phải là vật như thế nào.

      Đối tượng của hợp đồng đặt cọc có hai chức năng: chức năng bảo đảm và chức năng thanh toán.

      Đối với chức năng bảo đảm, đối tượng của đặt cọc mang ý nghĩa bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng. Khi mục đích của đặt cọc không đạt được thì chức năng bảo đảm của đặt cọc là khấu trừ trọn vẹn nghĩa vụ.

      Đối với chức năng thanh toán, khi các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì các nội dung sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của các bên, đối tượng của đặt cọc có thể trở thành khoản thanh toán trước cho một phần của nghĩa vụ.

      Như vậy, để trở thành đối tượng của hợp đồng đặt cọc thì các tài sản đó phải đáp ứng được những điều kiện như trên. Tuy nhiên, tùy vào thỏa thuận của các bên hay căn cứ vào giá trị của hợp đồng chính thức cũng như mức độ tin tưởng lẫn nhau mà giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hay nhỏ.


Mục đích của hợp đồng đặt cọc mua nhà

      Mục đích của hợp đồng đặt cọc mua nhà được xác định dựa trên thỏa thuận của các bên. Các bên trong quan hệ đặt cọc mua nhà có thể thỏa thuận mục đích của hợp đồng đặt cọc thuê nhà thuộc một trong ba trường hợp: một là chỉ đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua nhà, hai là chỉ đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng mua nhà, ba là vừa đảm bảo việc giao kết, vừa đảm bảo thực hiện hợp đồng mua nhà.

      Nếu các bên không có thỏa thuận rõ ràng về mục đích của đặt cọc hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì có thể căn cứ vào thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc để xác định mục đích của đặt cọc. Thông thường, các bên thường chỉ nêu trong hợp đồng đặt cọc mua nhà là đặt cọc mà không xác định việc đặt cọc này là nhằm để giao kết hay để thực hiện hợp đồng mua nhà.

      Như vậy, trường hợp thỏa thuận đặt cọc phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận mục đích đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ được coi là nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng mua nhà.

      Trường hợp thỏa thuận đặt cọc phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì biện pháp đặt cọc đó sẽ được coi là nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng mua nhà.

      Đối với trường hợp các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của việc đặt cọc là vừa nhằm để giao kết hợp đồng, vừa để thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của hợp đồng đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng. Trong quá trình này, tài sản đặt cọc có thể được đem ra xử lý bất cứ lúc nào khi có hành vi vi phạm xảy ra.


Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc mua nhà

Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc mua nhà

Quyền của bên đặt cọc mua nhà

     Bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc phải giữ gìn tài sản đặt cọc, hoặc ngừng sử dụng tài sản khi việc sử dụng đó ảnh hưởng tới tài sản đặt cọc.

      Khi hợp đồng mua nhà đã được giao kết hoặc thực hiện thì bên đặt cọc có quyền nhận lại tài sản đặt cọc hoặc nếu các bên có thỏa thuận tài sản đặt cọc là một phần của nghĩa vụ thì bên đặt cọc chỉ phải thực hiện phần nghĩa vụ còn lại sau khi đã trừ đi giá trị của tài sản đặt cọc.

      Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc trả gấp đôi số tài sản đặt cọc hoặc cao hơn theo thỏa thuận của các bên.

Nghĩa vụ của bên đặt cọc mua nhà

      Bên đặt cọc có nghĩa vụ giao tài sản đặt cọc theo đúng thỏa thuận giữa hai bên. Tùy theo sự thỏa thuận của các bên, đối tượng của đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Các tài sản này phải thỏa mãn đủ điều kiện để trở thành đối tượng của hợp đồng đặt cọc như đã chỉ ra ở trên.

      Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua nhà thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu tài sản đặt cọc là tài sản có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu thì bên đặt cọc phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, thực hiện việc sang tên cho bên nhận đặt cọc.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc mua nhà

Quyền của bên nhận đặt cọc mua nhà

      Bên nhận đặt cọc có quyền yêu cầu bên đặt cọc thanh toán chi phí bảo quản tài sản đặt cọc.

      Khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận đặt cọc được quyền sở hữu tài sản đặt cọc. Nếu tài sản đặt cọc là tài sản có giấy tờ sở hữu thì bên nhận đặt cọc có quyền yêu cầu bên đặt cọc phải chuyển giao giấy tờ sở hữu đó cho mình.

Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc mua nhà

      Bên nhận đặt cọc phải tiếp nhận tài sản đặt cọc theo đúng thỏa thuận và phải bảo quản tài sản đặt cọc theo đúng thỏa thuận, không được tự ý bán, tặng, cho mượn, cho thuê,… hoặc tự ý sử dụng tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận của hai bên nhưng các thỏa thuận đó không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

      Khi hợp đồng được giao kết hoặc được thực hiện thì bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc hoặc chỉ được yêu cầu người đặt cọc thực hiện phần nghĩa vụ còn lại sau khi đã khấu trừ giá trị của tài sản đặt cọc trong trường hợp các bên có thỏa thuận tài sản đặt cọc là một phần của nghĩa vụ.

      Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua nhà thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc hoặc cao hơn theo sự thỏa thuận của các bên.


Hình thức và nội dung của hợp đồng đặt cọc mua nhà

Hình thức của hợp đồng đặt cọc mua nhà

      Nếu như khoản 1 Điều 358 Bộ Luật dân sự 2005 quy định việc đặt cọc phải lập thành văn bản và không cần phải chứng thực hay công chứng hợp đồng đặt cọc thì tại Bộ luật Dân sự 2015 không quy định đặt cọc phải lập thành văn bản. Điểm mới này của Bộ luật Dân sự 2015 sẽ giải quyết được các trường hợp trên thực tế các bên có đặt cọc thực sự nhưng không lập thành văn bản.

Nội dung của hợp đồng đặt cọc mua nhà

      Hợp đồng đặt cọc mua nhà cần có đủ các nội dung quy định trong mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà. Căn cứ theo quy định của pháp luật thì hợp đồng đặt cọc cần có các nội dung cơ bản sau:

  • Thông tin của các bên như: Họ tên, ngày tháng năm sinh, số chứng minh nhân dân, ngày tháng năm và nơi cấp giấy chứng minh nhân dân , địa chỉ thường trú của người đặt cọc và người nhận đặt cọc.
  •  Tài sản đặt cọc: Có thể một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.
  • Thời hạn đặt cọc: Do hai bên thỏa thuận.
  • Mục đích đặt cọc: Ghi rõ mục đích đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc.
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.
  • Phương thức giải quyết tranh chấp.
  • Cam đoan của các bên.
  • Các thỏa thuận khác…

Xử lý tài sản đặt cọc

       Theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

      Như vậy, tài sản đặt cọc sẽ được xử lý theo hai phương thức:

  • Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng.
  • Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà

Bạn có thể tham khảo và tải về mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chuẩn pháp luật, mới nhất do Luật sư của Luật Quang Huy soạn thảo tại đây.


      Trên đây là phần giải đáp của chúng tôi về vấn đề hợp đồng đặt cọc mua nhà. Nếu còn gì thắc mắc hay chưa rõ bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn luật dân sự trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được hỗ trợ cụ thể.

      Trân trọng ./.


 

Bài viết liên quan bạn nên xem
Subscribe
Notify of
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments