QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT

  • Nội dung của hợp đồng thuê đất phải có các thỏa thuận về mục đích sử dụng, thời hạn thuê, giá thuê, thông tin về bất động sản cho thuê.
  • Hợp đồng thuê đất phải được lập thành văn bản, để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, tốt nhất hợp đồng thuê đất cần phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực

      Hiện nay, nền kinh tế thị trường đang phát triển mạnh mẽ, dịch vụ cho thuê tài sản trở nên phổ biến, đa dạng. Đặc biệt là việc cho thuê quyền sử dụng đất, giúp cho người thuê tiết kiệm được tiền bạc, của cải, nhưng vẫn đạt được mục đích sử dụng. Sau đây, Luật Quang Huy xin hướng dẫn về hợp đồng thuê đất và tài sản gắn liền với đất như sau:


Cơ sở pháp lý


Thế nào là hợp đồng thuê đất?

      Hợp đồng thuê đất là hợp đồng thuê tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 tại Điều 472 như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”

      Như vậy, hợp đồng thuê đất là sự thỏa thuận của các bên, bên cho thuê giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê trả tiền thuê. Hợp đồng thuê đất phải phù hợp với quy định của pháp luật đất đai.


Nội dung, ý nghĩa của hợp đồng thuê đất

      Nội dung của hợp đồng thuê đất phải tuân theo các quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 501 Bộ luật dân sự như sau:

“1.Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2.Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Nội dung của hợp đồng thuê đất phải có  các thỏa thuận về mục đích sử dụng, thời hạn thuê, giá thuê, thông tin về bất động sản cho thuê.

      Hợp đồng thuê bất động sản là căn cứ để phát sinh quyền chiếm hữu và sử dụng của bên thuê. Thông qua hợp đồng thuê, chủ sở hữu tài sản đã thực hiện quyền năng của mình thông qua hành vi của người thuê. Hợp đồng cũng là căn cứ hợp pháp cho các bên khai thác triệt để công dụng của bất động sản, hạn chế tối đa sự lãng phí. Cũng là cách để giúp người thuê thực hiện được mục đích mà không phải một lúc bỏ ra khoản tiền quá lớn để mua.


Đối tượng của hợp đồng thuê đất

      Tài sản trong hợp đồng thuê đất là bất động sản, có thể là đất hoặc đất và tài sản gắn  liền với đất. Đặc biệt, đất là bất động sản được nhà nước quản lý chặt chẽ. Đất là bất động sản, là vật đặc định không thể tiêu hao, được sử dụng rộng rãi để thuê, cho thuê. Sau khi giao kết hợp đồng thuê, bên cho thuê chuyển quyền sử dụng cho bên thuê, trong một thời hạn nhất định bên thuê trả lại tài sản theo thỏa thuận.


Chủ thể của hợp đồng thuê tài sản

Bên cho thuê

      Bên cho thuê tài sản phải là chủ sở hữu của bất động sản cho thuê. Đồng thời bên cho thuê phải là chủ thể thỏa mãn các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự: năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự.

      Bên cho thuê có nghĩa vụ phải giao tài sản đúng diện tích, tình trạng, vị trí như đã thỏa thuận. Nghĩa vụ giao tài sản của bên thuê được quy định tại Điều 476 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“1,Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thoả thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.

2,Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thoả thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

      Như vậy, bên cho thuê phải có nghĩa vụ giao tài sản đúng thỏa thuận. Mặc dù bộ luật dân sự không quy định cụ thể tuy nhiên bên cho thuê phải thực hiện đúng theo hợp đồng về thời hạn, tài sản thuê,… Trường hợp bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn phải được sự đồng ý của bên thuê. Hành vi  lấy lại tài sản không có thông báo trước và không được sự đồng ý của bên thuê trong thời hạn thuê được xem là vi phạm hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại.

      Ngoài ra, bên cho thuê cũng có thể là bên cho thuê lại sau khi đã thuê của người khác. Để thực hiện việc cho thuê lại, bên cho thuê thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê lại đất.

Hợp đồng thuê đất
Hợp đồng thuê đất

Bên thuê

      Bên thuê là người đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật về chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Tương ứng với quyền của bên cho thuê bất động sản là nghĩa vụ của bên thuê. Bên thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích, trả tiền thuê, trả lại tài sản thuê. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê được quy định tại Điều 479 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

“1,Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2,Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.”

      Đối với tài sản thuê bị hao mòn tự nhiên thì bên thuê sẽ không phải chịu trách nhiệm. Tuy nhiên việc mất mát, hư hỏng so với tài sản lúc giao nhận thì phải chịu trách nhiệm bồi thường. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp thuê đất để kinh doanh buôn bán, gắn liền với việc tu sửa, xây dựng. Nhưng, hành động xây dựng thêm hay tu sửa chỉ được thực hiện nếu có sự đồng ý của  bên cho thuê. Khi hết thời hạn thuê, bên thuê hoàn toàn có thể yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

      Nghĩa vụ trả tiền thuê được quy định tại Điều 481 như sau:

Điều 481. Trả tiền thuê

“1,Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2,Trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

      Trường hợp bên thuê không trả tiền như đã thỏa thuận thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.


Hình thức hợp đồng thuê đất

      Đất là bất động sản được nhà nước quản lý chặt chẽ. Vậy hợp đồng thuê đất có cần công chứng không? Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng chứng thực theo yêu cầu của các bên. Hình thức của hợp đồng thuê đất phải tuân theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Hợp đồng thuê đất
Hợp đồng thuê đất

      Như vậy, hợp đồng thuê đất phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, tốt nhất hợp đồng thuê đất cần phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế, có khá nhiều loại hợp đồng thuê đất như: hợp đồng cho thuê đất công ích, hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp,…


Mẫu hợp đồng thuê đất

      Pháp luật không quy định về mẫu hợp đồng thuê đất, mà chỉ quy định về nội dung cơ bản của hợp đồng, cho nên để hợp đồng thuê đất có hiệu lực bạn có thể tham khảo tại mẫu hợp đồng thuê đất của Luật Quang Huy.


      Trên đây là toàn bộ hướng dẫn về hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Nếu có thắc mắc cần được giải đáp hoặc mong muốn trợ giúp thêm về cách soạn thảo hợp đồng thuê đất này bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật dân sự qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

        Trân trọng./.


 

Bài viết liên quan bạn nên xem
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
G