QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ TRỌ

  • Nội dung của hợp đồng thuê nhà trọ là những thỏa thuận của người cho thuê và người thuê về địa chỉ, chất lượng, diện tích nhà trọ; các nội dung về thời hạn, giá cả, cách thức thuê trọ.
  • Hợp đồng thuê nhà trọ phải được lập thành văn bản.

     Trong thực tiễn, hoạt động cho thuê nhà trọ diễn ra rất phổ biến, nhất là ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, không phải hợp đồng thuê nhà nào cũng được thực hiện đúng pháp luật. Sau đây, Luật Quang Huy xin hướng dẫn về hợp đồng nhà trọ như sau:


Cơ sở pháp lý


Hợp đồng thuê nhà trọ là gì?

      Hợp đồng thuê nhà trọ là hợp đồng dân sự mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản. Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng thuê nhà trọ được cụ thể hóa một cách rõ ràng. Bộ luật dân sự 2015 đã quy định như sau về hợp đồng thuê tài sản như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Hợp đồng thuê nhà trọ là gì
Hợp đồng thuê nhà trọ là gì

      Như vậy, hợp đồng nhà trọ chính là hợp đồng thuê nhà, là việc chủ sở hữu nhà ở và người thuê thực hiện thỏa thuận về giá cả, thời hạn thuê, và các nội dung khác liên quan đến hợp đồng. Trong đó, các bên có quyền tự do thỏa thuận trong khuôn khổ của pháp luật.


Chủ thể của hợp đồng thuê nhà trọ

Chủ thể của hợp đồng nhà trọ là chủ thể của hợp đồng dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 tại Điều 117 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;”

       Như vậy, khi tham gia hợp đồng thuê nhà trọ, chủ thể tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự. Việc tham gia hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện và không bị ép buộc. Đặc biệt đối với người cho thuê nhà trọ phải là chủ sở hữu của nhà ở đó và có đăng ký việc kinh doanh cho thuê nhà trọ với cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, chủ thể thuê nhà trọ cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện theo Điều 117 trên.

       Các bên tham gia hợp đồng thuê nhà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể theo quy định của Luật nhà ở như sau:

Bên cho thuê

“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”

      Đây là những điều kiện cơ bản và quan trọng nhất trong hợp đồng cho thuê nhà trọ để đảm bảo quyền và lợi ích của bên thuê. Ngoài ra, việc quy định điều kiện chủ thể cũng là một cách để nhà nước quản lý các hợp đồng thuê nhà, hạn chế sự vi phạm.

Bên thuê

“2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.”

      Tương ứng với những điều kiện của chủ thể cho thuê thì đây cũng là những điều kiện đối với người thuê để đảm bảo quyền và lợi ích của bên cho thuê đúng theo quy định của bộ luật dân sự chung. Nhất là đối với hợp đồng thuê nhà trọ sinh viên, bởi sinh viên là những người còn non nớt, không có đủ kiến thức để tự bảo vệ cho mình.

hợp đồng nhà trọ
Hợp đồng nhà trọ

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà trọ

      Đối tượng của hợp đồng nhà trọ cụ thể là nhà ở. Nhà ở theo quy định của bộ luật dân sự là bất động sản, được sự quản lý của nhà nước theo quy định của luật đất đai. Nhà ở cho thuê của người cho thuê phải thuộc quyền sở hữu của chủ nhà cho thuê. Nhà ở là bất động sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và không vi phạm các điều kiện cho thuê như: sử dụng đất sai mục đích, nhà ở không thuộc quyền sở hữu của người cho thuê và không có giấy ủy quyền cho thuê của chủ sở hữu,…


Nội dung và hình thức của hợp đồng thuê nhà trọ

Nội dung

      Nội dung của hợp đồng thuê nhà trọ là những thỏa thuận của người cho thuê và người thuê về địa chỉ, chất lượng, diện tích nhà trọ; các nội dung về thời hạn, giá cả, cách thức thuê trọ. Các bên hoàn toàn có quyền tự do thỏa thuận theo đúng pháp luật. Trong đó:

“1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.”

      Giá thuê được xác định theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, trừ trường hợp không có thỏa thuận thì sẽ được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng. Có thể thấy rằng đây là một quy định mang giá trị cao, có vai trò hỗ trợ các bên trong khi thỏa thuận hợp đồng không đầy đủ. Thời hạn thuê cũng được quy định như sau:

 “1.Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”

      Thời hạn thuê dường như là nội dung quan trọng nhất đối với hợp đồng thuê trọ. Theo quy định trên, nếu không thỏa thuận về thời hạn thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Hình thức

Hợp đồng thuê nhà trọ phải được lập thành văn bản theo quy định của Luật nhà ở 2014 như sau:

“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.”

      Quy định này có giá trị cao trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của các bên sau khi các bên giao kết hợp đồng. Việc ghi lại bằng biên bản sự thỏa thuận là hình thức có tính pháp lý cao nhất có thể bảo vệ khi các bên có tranh chấp xảy ra. Việc ghi lại bằng biên bản cũng là giấy tờ quan trọng để lưu trữ và có thể dễ dàng tìm đọc khi thực hiện hợp đồng mà các bên không thể nhớ đầy đủ các điều khoản đã cam kết.


Mẫu hợp đồng thuê nhà trọ

       Để có một bản hợp đồng thuê nhà trọ đúng pháp luật, bạn có thể download và sử dụng mẫu hợp đồng thuê nhà trọ của Luật Quang Huy tại đây.


      Trên đây là toàn bộ hướng dẫn về hợp đồng nhà trọ theo quy định của pháp luật hiện hành. Nếu có thắc mắc cần được giải đáp hoặc mong muốn trợ giúp thêm về hợp đồng cho thuê nhà trọ này bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật dân sự qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

        Trân trọng./.


 

 

Bài viết liên quan bạn nên xem
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
G