PHÂN BIỆT KHUNG GIÁ ĐẤT, BẢNG GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT CỤ THỂ

  • Về cơ quan có thẩm quyền quyết định: khung giá đất cho từng loại đất do Chính phủ ban hành; UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất của thuộc tỉnh mình; giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định
  • Về thời hạn thực hiện: khung giá đất và bảng giá đất có thời hạn thực hiện là 05 năm; giá đất cụ thể được áp dụng trong quyết định cá biệt của Ủy ban nhân dân tỉnh
  • Khung giá đất được dùng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Bảng giá đất tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai,… Giá đất cụ thể dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất,

   Trong đời sống, “giá đất” được nhắc đến rất nhiều khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản (hay còn gọi là mua bán nhà đất). Thế nhưng, trong pháp luật đất đai lại có những thuật ngữ khác như: khung giá, bảng giá và giá đất cụ thể. Vẫn còn nhiều khúc mắc của người sử dụng đất liên quan câu hỏi những thuật ngữ này có điểm gì khác nhau hay phân biệt các  thuật ngữ này như thế nào.


    Căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin tư vấn về vấn đề Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:


Cơ sở pháp lý


Khung giá đất (KGĐ) là gì ?

     Căn cứ quy định tại Điều 113 Luật đất đai có thể hiểu: KGĐ là một phạm vi giá được giới hạn bởi mức giá tối thiểu và mức giá tối đa của một đơn vị đất trong một vùng kinh tế của nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là quy định chung nhất về giá trị QSDĐ do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần, mang tính chất là bộ phận chính nhất để từ đó UBND các cấp xây dựng Bảng giá cụ thể cho từng khu vực.

     Khi có sự biến động giá trên thị trường bất động sản tăng từ 20% trở lên so với mức giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong KGĐ trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ tiến hành điều chỉnh khung giá.


Bảng giá đất (BGĐ) là gì?

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013, BGĐ là một bảng giá quy định về giá trị QSDĐ của một đơn vị diện tích trên địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể. Giá trị trong bảng phụ thuộc vào vị trí thửa đất và loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm một lần.


Giá đất cụ thể (GĐCT) là gì?

     GĐCT là giá trị quyền sử dụng đất xác định theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng dựa trên thông tin thửa đất, giá bất động sản trên thị trường và giá trong cơ sở dữ liệu đất đai. Căn cứ kết quả tư vấn, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. (theo Khoản 3 Điều 144 Luật đất đai).

Giá đất
Giá đất

Điểm khác nhau giữa KGĐ, BGĐ và GĐCT

Cơ quan có thẩm quyền quyết định

  • KGĐ cho từng loại đất do Chính phủ ban hành
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành BGĐ của từng vị trí đất đối với đất thuộc phạm vi địa giới hành chính thuộc tỉnh mình.
  • GĐCT do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định

Thời hạn thực hiện

  • KGĐ có thời hạn thực hiện là 05 năm
  • BGĐ của từng vị trí đất có thời hạn thực hiện là 05 năm
  • GĐCT được áp dụng trong quyết định cá biệt của Ủy ban nhân dân tỉnh về công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất hoặc thu hồi đất

Trường hợp áp dụng của từng loại giá

     Thứ nhất, KGĐ được dùng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh BGĐ tại địa phương. (theo Điều 5 Nghị định 104/2014/NĐ-CP)

     Thứ hai, căn cứ theo Khoản 2 Điều 114 Luật đất đai 2013 thì BGĐ được dùng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

  • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
  • Tính thuế sử dụng đất;
  • Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
  • Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
  • Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
  • Tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp: đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Phân biệt khung giá đất bảng giá đất và giá đất cụ thể
Phân biệt khung giá đất bảng giá đất và giá đất cụ thể

     Thứ ba, theo Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013, GĐCT được dùng làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

  • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
  • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
  • Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất trong trường hợp không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ;
  • Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần SDĐ thuộc trường hợp Nhà nước giao có thu tiền; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
  • Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

     Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể mà bạn quan tâm. Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.


 

Bài viết liên quan bạn nên xem
G