THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT

Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ

  • Nộp 1 bộ hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có bất động sản.
  • Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và giải quyết hồ sơ
  • Cơ quan thuế và cơ quan tài chính kiểm tra hồ sơ, tiếp nhận thông tin, xác định nghĩa vụ tài chính, phát hành thông báotrả kết quả giải quyết.

   Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các giao dịch dân sự thuộc quyền của người sử dụng đất, xuất hiện thường xuyên trong đời sống hàng ngày. Tuy nhiên, giao dịch này được thực hiện như thế nào, trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra sao là một trong các vấn đề được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm.


     Căn cứ theo quy định của pháp luật, Luật Quang Huy chúng tôi xin tư vấn Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất như sau:


Cơ sở pháp lý


Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Người sử dụng đất muốn thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Những điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thủ tục mua bán đất) theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 là:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 ĐIều 186 Luật Đất đai năm 2013
  • Đất không có tranh chấp
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
  • Đất trong thời hạn sử dụng đất
  • Nếu thuộc trường hợp đặc biệt tại Điều 189, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai 2013 thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của các điều luật này.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Theo điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng trên địa bàn tỉnh/thành phố nơi có đất.

     Các bên có thể soạn trước dự thảo hợp đồng (chưa ký tên) hoặc đến UBND cấp xã, Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng nơi có đất để soạn hợp đồng bởi thường ở Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng có mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất. Các bên mang kèm theo giấy tờ tùy thân: CMND/ Hộ chiếu. Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn) và bên chuyển nhượng (bên bán) mang kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ

Người sử dụng đất

     Nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có bất động sản. Trường hợp chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai bạn nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường nơi có bất động sản.

    Người muốn tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ như trên để tiến hành thủ tục được nhanh và thuận lợi nhất, theo khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT- BTNMT hồ sơ bao gồm:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/ chứng thực.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
  • Xác nhận đất không có tranh chấp của xã
  • Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu (bản sao có chứng thực sao y bản chính)
  • Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy chứng nhận kết hôn
  • Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)
  • Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có)
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất (trừ trường hợp bên chuyến nhượng là doanh nghiệp có chúc năng kinh doanh bất động sản) theo quy định của pháp luật về thuế (bản chính, nếu có)
  • Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (bản sao, nếu có)
  • Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (bản sao, nếu có).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai

     Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

  • Kiểm tra hồ sơ: hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận nhận hồ sơ và cấp biên nhận cho người nộp hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận giải thích, hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
  • Giải quyết hồ sơ:Lập Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai gửi đến cơ quan thuế và cơ quan tài chính, in Thông báo nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế phát hành và chuyển cho người sử dụng đất;  Xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp; Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Cơ quan thuế và Cơ quan tài chính

  • Kiểm tra hồ sơ do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến
  • Tiếp nhận thông tin về các khoản người sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp do cơ quan tài chính chuyển đến
  • Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất
  • Phát hành thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật, gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai để chuyển cho người sử dụng đất.
  • Trả kết quả giải quyết

     Người sử dụng đất căn cứ ngày hẹn trong biên nhận liên hệ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nộp chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) và nhận kết quả, hoặc nhận tại UBND cấp xã/ đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.


Nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bên bán – bên mua) muốn hoàn tất được thủ tục phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính. Vậy các loại thuế chuyển nhượng đất, phí và lệ phí nào các bên phải nộp trong trường hợp này?

Thuế thu nhập cá nhân

     Đây là khoản thuế mà bên bán có nghĩa vụ phải thực hiện. Căn cứ Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi bổ sung năm 2014, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) phải nộp 2% giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì căn cứ vào giá theo bảng giá đất. Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2010 thì phải cung cấp giấy tờ chứng minh được miễn thuế.

     Các khoản lệ phí và phí sau do bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có nghĩa vụ thực hiện:

Lệ phí

     Lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên mua) nộp  khi chứng nhận đăng kí biến động, bao gồm lệ phí trước bạ nhà đất và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí

Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • Phí liên quan đến thủ tục sang nhượng đất: Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC HĐND cấp tỉnh quy định mức phí, người sử dụng đất có thể nộp một số khoản phí sau: Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; Phí trích lục bản đồ địa chính, tiền đo đạc địa chính,…
  • Phí công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch theo khoản 2 Điều 4 thông tư 257/2016/TT-BTC quy định như sau:
  • Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
  • Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Thời gian giải quyết khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Theo điểm L khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày.


    Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất mà bạn quan tâm. Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.


Bài viết liên quan bạn nên xem